Здесь, в разделе структура Управляющей компании, мы расскажем как мы организовались и как выглядит структура управления компании сейчас.
Как создавалась наша управляющая компания ООО «капитал-пенза»
Что представляет собой структура управляющей компании и чем именно занимаются такие организации? В России управляющие компании (УК) ассоциируются с ЖКХ и домовладением, но в действительности возможности таких субъектов значительно шире. Расскажем какие требования ставит перед нами закон, сложно ли открыть собственную управляющую компанию и из чьих денег мы финансируемся.
Обзор законодательства:
Управляющая компания — это коммерческая организация, которая руководит чужим имуществом с целью грамотного использования, сохранения или приумножения. В России УК ассоциируются преимущественно с жилищно-коммунальным хозяйством: такой тип обслуживания общего имущества выбирают жители большинства многоквартирных домов. В действительности управляющие компании, таки как мы, могут заниматься не только ЖКХ, но и ценными бумагами, инвестициями, курировать работу бизнеса, оказывать услуги менеджмента.
В рамках данной статьи мы подробно остановимся только на управляющей компании ЖКХ, то есть про нас, чья работа связана с обслуживанием многоквартирных домов.
Наша деятельность описывается 6 нормативными актами:
- Жилищный кодекс;
- федеральный закон №185-ФЗ о содействии реформированию ЖКХ;
- федеральный закон №261-ФЗ об энергосбережении;
- федеральный закон №210-ФЗ о регулировании коммунальных тарифов;
- постановление правительства от 13 августа 2006 №491 о содержании общедомового имущества в многоквартирном доме;
- постановление правительства от 6 мая 2011 года №354 о предоставлении коммунальных услуг в многоквартирных домах.
Помимо этих 6 документов отдельные нормы закреплены Гражданским кодексом и КоАП, некоторыми постановлениями правительства, а также региональными и муниципальными решениями. УК «КАПИТАЛ-ПЕНЗА» руководствуется договором управления, который мы заключили с собственниками. Мы подписывали такое соглашение только после получения лицензии государственного жилищного надзора.
Наша управляющие компании в сфере ЖКХ обеспечивают уход и контроль за общедомовой собственностью в многоквартирных домах
Требования к нашей УК в сфере ЖКХ:
Рассмотрим главные требования к управляющей компании в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Организационная структура — юридическое лицо, общество с ограниченной ответственностью.
Как мы уже говорили, что Управляющая Компания сможет заключать договор с собственниками только после оформления лицензии. Для этого у нас существует то, что необходимо иметь по требованиям при открытии компании:
- офис;
- оборудование для обслуживания и ремонта помещений, коммуникаций;
- штат сотрудников, включая сантехников, электриков, монтажников и других рабочих;
- руководитель должен представить квалификационный документ (сдаёт экзамен), не иметь судимости, а этот пост должен быть его постоянным местом работы.
Мы создавали управляющей компанию ООО «КАПИТАЛ-ПЕНЗА» с нуля — это достаточно сложное мероприятие, потому что требовалось решения целого комплекса задач. Необходимо было не только подобрать помещение для офиса, купить оборудование и нанять штат сотрудников, но пройти квалификационную проверку и получить лицензию. Только после всех этих шагов УК вправе заключать контракты, приступать к обслуживанию чужой собственности и получать за это оплату.
Обязанности УК в сфере ЖКХ:
В наши обязанности как управляющей компании входит комплекс работ, связанных с поддержанием чистоты помещений и бесперебойной работы всех коммуникаций. Что для мы должны делать:
- регулярно проверять крыши, чердаки, коммуникации, подвалы и выявлять необходимость ремонта;
- обеспечивать пожарную защиту;
- ремонтировать фасад;
- обеспечивать благоустройство;
- устанавливать приборы учёта;
- оказывать коммунальные услуги;
- обеспечивать чистоту и вывозить бытовые отходы;
- информировать об изменении тарифов.
Управляющая компания, в нашем лице имеет в штате рабочий персонал: дворники, сантехники, электрики.
Отношение к объекту управления:
УК заключает с собственниками жилого объекта договор управления. Этот документ узаконивает передачу дома, коммуникаций, двора в управление УК. Компания не становится собственником этого имущества, а все решения обязана согласовывать с собственниками.
Цель передачи — поддержание порядка, хорошего состояния, своевременный ремонт зон общего пользования, фасада, крыши и коммуникаций. Полномочия компании и зона её ответственности определяются договором, который должен соответствовать требованиям Жилищного кодекса.
Стороны соглашения — УК и собственники — не являются подчинёнными друг другу. Но положение управляющей компании ниже, по отношению к жильцам, все же ниже. Все решения мы согласовываем с собранием жильцов, а также регулярно отчитываемся о затраченных деньгах, работе и планах. В обмен на это наше УК получает полномочия:
- получать доход за свою работу;
- назначать плату за обслуживание;
- взыскивать долги с жильцов;
- отключать должникам коммуникации;
- начислять пени за просроченные платежи.
Структура управляющей компании:
Схема структуры нашей управляющей компании создавалась и зависила от её вида и решаемых задач, который мы поставили перед собой. Во главе нашей организации стоит директор, который прошёл обучение и успешно сдал экзамен.
Ему подчиняются:
- инспектор по контролю за исполнением поручений;
- главный инженер;
- заместитель по юридическим вопросам;
- планово-экономический отдел;
- бухгалтерия.
Главный инженер руководит производственно-техническим отделом. Фактически на нём сосредотачивается вся обслуживающая часть работы компании. Для удобства направления работы у нас делятся на участки:
- по содержанию жилого фонда;
- по ремонту жилого фонда;
- по обслуживанию коммуникаций.
За работой участков следят мастера. Они подчиняются главному инженеру.
В вопросе «как создать управляющую компанию ЖКХ» принципиальное значение имеет в первую очередь, формирование штата работников. Административный персонал, который мы осветили в предыдущем разделе, составляет не более 1/10 от необходимого числа сотрудников. Управляющая компания «КАПИТАЛ-ПЕНЗА» оперативно решают все проблемы и аварийные ситуации на вверенной им собственности.
У наших сантехников и электриков обязательно профильное образование. Дворники и уборщицы, как правило, работают у нас по часам, прибирают несколько участков. Со всеми у нас заключается трудовой договор, каждому выдана должностная инструкция. Компания «КАПИТАЛ-ПЕНЗА» обеспечивает персонал спецодеждой с логотипом и всем необходимым инвентарём.
УК занимаются не только ремонтом и обслуживанием, но и благоустройством.
Обслуживание населения:
Наиболее трудный этап создания управляющей компании с нуля — разработка эффективной модели обслуживания населения. Два основных направления деятельности: плановая и аварийная. Плановая — это уборка подъездов и дворов, проверки сетей, благоустройство, начисление и приём оплаты за оказанные услуги. Ведётся по графику.
Аварийной называется работа по обращениям собственников. Схематично она представляется так:
- диспетчер отвечает на звонок жильца, который жалуется на аварию или поломку, и передаёт заявку на соответствующий участок;
- работники выезжают на место и устраняют поломку;
- жилец расписывается в заявке, подтверждает оказание услуги.
О профессионализме работы УК судят именно по скорости и качеству обслуживания жильцов. Поэтому уделяйте внимание эффективности непосредственной деятельности.
Диспетчеры:
Диспетчер ЖКХ — это сотрудник, который принимает заявки на устранение аварий и поломок. Такой специалист работает на телефоне, как правило, 12-часовыми сменами, но у нас по 8. График в разных организациях может отличаться. После звонка диспетчер передаёт заявку начальнику участка или непосредственно работникам. Вся работа ведётся на компьютере. После устранения аварии рабочие отдают выполненную заявку диспетчеру.
Штат диспетчеров комплектуется пропорционально количеству собственников. Чем больше договоров с собственниками заключила компания, тем больше диспетчеров приходится нанимать. Желательно, чтобы у сотрудников был опыт приёма звонков и работы с людьми. Специальное образование не требуется.
Должность диспетчера подходит соискателям старшего поколения и кандидатам с инвалидностью.
Финансовое обеспечение деятельности:
В распоряжении коммунальной управляющей компании находятся несколько финансовых потоков:
- деньги собственников и арендаторов, которые ежемесячно перечисляют УК плату за коммунальные услуги и обслуживание;
- резервный фонд;
- субсидии местных и региональных властей;
Основной капитал составляют именно средства жильцов.
Компания распределяет перечисленные деньги, организует плановые и аварийные работы, а за свои услуги получает оплату (обычно указана в квитанции отдельной строкой). Как правило, практика работающих УК показывает, что вложения окупаются в течение 2-х лет.
Заключение
Мы рассмотрели, что такое управляющая компания как наша в сфере ЖКХ. Деятельность такой компании лицензируется, поэтому прежде чем приступить нам к обслуживанию собственников, мы прошли обучение и подготовили пакет документов. Наше УК распоряжается деньгами жильцов для ремонта, благоустройства и поддержания хорошего состояния коммуникаций. Это коммерческая деятельность, за которую жильцы ежемесячно нам платят.